정비사업 표준공사계약서 (국토교통부 고시 2024.01.23)

｢정비사업 표준공사계약서｣ 배포 (국토교통부 고시 2024.01.23)

국토교통부(장관 박상우)는 정비조합과 시공사가 공사계약을 체결할 때 활용하는 ｢정비사업 표준공사계약서｣를 지자체와 관련 협회 등에 배포한다. ｢정비사업 표준공사계약서｣는 1월 10일 발표한 ｢주택공급 확대 방안｣의 후속 조치로, 조합과 시공사 간의 공사비 분쟁을 최소화하고, 신속한 사업추진을 지원하기 위해 마련되었다.

 

 ｢정비사업 표준공사계약서｣ 주요 내용

1. 공사비 산출 근거 명확화
2. 설계변경에 따른 공사비 조정기준 마련
3. 물가변동에 따른 공사비 조정기준 마련
4. 굴착공사에 따른 공사비 조정기준 마련

 

공사비 산출 근거 명확화

현재 많은 정비사업에서 공사비 총액만으로 계약을 체결하고, 공사비 세부 구성내역이 없어, 향후 설계변경 등으로 시공사가 증액을 요구할 때 조합은 해당 금액의 적정성을 판단하기 어려워* 분쟁의 원인이 되어 왔다.

 

* (기존사례) 총액계약 → 조합이 A등급 자재 요구 → 시공사는 당초 총액공사비는 B등급 자재를 기준으로 산정하였음을 이유로, △△억 증액 요구 → 증액 적정성 판단 곤란

 

- 이에, 시공사가 제안하는 공사비 총액을 바탕으로 시공사를 선정하되, 선정 후 계약 체결 전까지 시공사가 세부 산출내역서를 제출토록 하고, 이를 첨부하여 계약을 체결하도록 하여, 공사비 근거를 명확히 한다.

 

- 다만, 조합이 기본설계 도면을 제공하여야 시공사의 산출내역서 제출이 가능하므로, 조합이 도면을 제공하기 어려운 경우에는 시공사가 입찰 제안할 때 품질사양서*를 제출토록 하고, 이를 바탕으로 계약한다.

 

* 시공사가 입찰 참여 당시 조합에 제안하는 마감재·설비 등의 명확한 사양을 명시한 서류로, ｢정비사업 표준공사계약서｣에 표준품질사양서 양식을 별도 첨부

 

설계변경에 따른 공사비 조정기준 마련

다수의 계약서에서 설계변경 시 “단순 협의*”를 거쳐 공사비를 조정하도록 하여, 설계변경에 따른 공사비 조정기준이 모호한 경우가 많았다.

 

* (기존사례) 설계변경 등이 있는 경우 “갑”과 “을”은 상호 협의하여 공사금액을 조정

- 이에, 설계변경 사유나 신규로 추가되는 자재인지 등에 따라 공사비 조정기준을 세부적으로 포함*함으로써, 원활한 공사비 조정을 유도한다.

 

* 설계변경으로 추가되는 자재가 기존품목인지 신규인지 등에 따른 단가 산정 방법 제시 등

 

물가변동에 따른 공사비 조정기준 마련

그동안 다수의 정비사업에서 물가 변동에 따른 공사비 조정을 위하여 당초 공사비에 소비자물가지수 변동률을 적용*해왔으나,

 

* (기존사례) 공사비 산정 기준일부터 실착공일까지의 소비자물가지수 변동률에 따라 공사비를 조정한다. 단, 실착공 이후에는 물가상승에 의한 공사비 증액 배제

 

- 소비자물가지수는 음식이나 의류 등 국민이 많이 소비하는 품목의 물가를 나타내는 지수로, 건설공사 물가를 충분히 반영하지 못하는 점도 있었다.

 

- 이에, 국가계약법에 따른 지수조정률 방식* 등을 활용**하여 물가 변동을 반영하도록 하는 등 공사비에 대한 물가 반영 방식을 현실화하였다.

 

* 총공사비를 비목군(노무비·경비·재료비 등)으로 나누고, 비목군별로 별도의 물가지수를 적용하여 공사비에 물가 상승을 반영하는 방식

 

** 당사자 간 합의 시 예외적으로 건설공사비지수 변동률을 활용할 수도 있으며, 이 경우 공사비에서 간접공사비·관리비·이윤을 제외한 직접공사비에 대해서만 적용해야 함

 

- 특히, 착공 이후에는 물가 변동을 반영할 수 없도록 하는 경우가 많았으나, 착공 이후에도 특정 자재* 가격이 급등하는 경우 물가를 일부 반영할 수 있도록 하여, 공사비 급등에 따른 현실적 부담이 고려되도록 하였다.

 

* 총공사비의 일정 비율(계약당사자가 계약서에 포함) 이상을 차지하는 자재

 

굴착공사에 따른 공사비 조정기준 마련

그 외에도 증액 소요가 큰 굴착공사(지반을 파는 공사) 시 지질 상태가 당초 지질조사서와 달라 시공사가 증액을 요청하는 경우 증빙서류를 감리에게 검증받은 후 증액할 수 있도록 규정하여, 과도한 증액 요구를 방지하도록 하였다.

 

정비사업 표준공사계약서 다운로드

2024년 국토교통부 정비사업 표준공사계약서.pdf

0.39MB

2024년 국토교통부 정비사업 표준공사계약서.hwp

0.17MB

 

정비사업 표준공사계약서 해설

정비사업 표준공사계약서 해설-목차