정비사업의 정의
정비사업이란 도시기능을 회복하기 위하여 정비기반시설을 정비하거나 노후 건축물을 개량 또는 신축하는 사업이라 정의할 수 있을 것이다. 정비사업의 추진을 위해 필요한 사항을 규정하고있는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)의 목적은 다음과 같다.
도시 및 주거환경정비법
제1조(목적) 이 법은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후ㆍ불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 목적으로 한다.
도시정비법의 연혁
2002.12.30. 도시정비법의 제정
「도시재개발법」, 「주택건설촉진법」, 「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」 으로 각각 진행되던 정비사업을 통합한 법률이다.
| 종전 | 도시정비법 | |
| 법률명 | 정비사업명칭 | 정비사업명칭 |
| 주택건설촉진법('87.12) | 지역조합 직장조합 |
주택재건축사업 |
| 재건축조합(→) | ||
| 도시재개발법('76.12) | 주택재개발(→) | 주택재개발사업 |
| 도심재개발(→) 공장재개발(→) |
도시환경정비사업 | |
| 도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법('89.4) | 주거환경개선사업(→) | 주거환경개선사업 |
2012.2.1. 도시정비법 개정
정비사업의 새로운 유형으로 '주거환경관리사업', '가로주택정비사업'을 신설하여 6가지 유형의 정비사업으로 확대되었다.
| 종전 | 변경 | ||
| 법률명 | 정비사업명칭 | 법률명 | 정비사업명칭 |
| 도시정비법 | 주택재건축사업 | 도시정비법 | 주택재건축사업 |
| 주택재개발사업 | 주택재개발사업 | ||
| 도시환경정비사업 | 도시환경정비사업 | ||
| 주거환경개선사업 | 주거환경개선사업 | ||
| - | (신설) 주거환경관리사업 | ||
| - | (신설) 가로주택정비사업 |
2017.2.8. 도시정비법 전부개정, 소규모주택정비법 신설
도시정비법의 전부 개정으로 종전 도시정비법 상 정비사업에 포함되어 있던 가로주택정비사업과, 정비구역이 아닌 지역에서 시행하는 주택재건축 사업을 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 소규모주택정비법)에 이관하였다.
이에 따라 개정된 도시정비법은 사업면적이 큰 정비사업, 소규모주택정비법은 사업면적이 작은 정비사업을 규정한다.
한편 개정된 도시정비법은 종전 주거환경개선사업과 주거환경관리사업을 주거환경개선사업으로 통합하고, 종전 주택재개발사업과 도시환경정비사업이 통합되어 재개발사업이 되었다.
신설된 소규모주택정비법은 종전 도시정비법에서 규정한 가로주택정비사업과 자율주택정비사업, 빈집정비사업을 정의한다.
| 종전 | 변경 | ||
| 법률명 | 정비사업명칭 | 법률명 | 정비사업명칭 |
| 도시정비법 | 주택재건축사업 | 도시정비법 | 재건축사업(정비구역 내) |
| 주택재개발사업 | 재개발사업 | ||
| 도시환경정비사업 | |||
| 주거환경개선사업 | 주거환경개선사업 | ||
| 주거환경관리사업 | |||
| 가로주택정비사업 | 소규모주택정비법 | 가로주택정비사업 | |
| 소규모재건축사업(정비구역 외) | |||
| 자율주택정비사업 | |||
| 빈집정비사업 | |||
정비사업의 종류
면적 1만㎡ 이상이거나 200세대 이상일 경우 재건축사업, 이에 해당되지 않을 경우 소규모재건축사업으로 분류된다.
재개발사업, 소규모재개발사업, 도심공공주택복합사업은 면적 기준만 적용하며, 1만㎡ 이상일 경우 재개발사업, 1만㎡ 미만일 경우 가로주택정비사업, 5천㎡ 미만일 경우 소규모재개발사업으로 분류된다.
| 사업종류 | 면적기준 | 세대기준 | 2-3필지 공동개발 | |||
| 5천㎡ 미만 | 5천㎡ 이상 | 1만㎡ 이상 | 200세대 미만 | 200세대 이상 | ||
| 재개발사업 | O | - | - | |||
| 소규모재개발사업 | O | - | - | |||
| 재건축사업 | O | O | ||||
| 소규모재건축사업 | 1만㎡ 미만 | O | ||||
| 가로주택정비사업 | 1만㎡ 미만 | - | - | |||
| 도심공공주택복합사업 | O | O | - | - | ||
| 자율주택정비사업 | - | - | - | - | - | O |
정비사업 사업요건
대부분의 정비사업은 토지 등 소유자 수 기준 2/3 이상 또는 60% 이상 또는 토지면적 기준 1/2 이상 등 일정비율 이상 동의가 필요하다.
| 구분 | 사업요건 | 면적 | 동의요건 | |
| 재개발 | 민간재개발 | 노후동수 2/3이상(필수) 주택접도율 40% 이하 과소필지 40% 이상 호수밀도 60호/ha 이상 노후연면적 2/3 이상 4개 중 1(선택) |
1만㎡ 이상 | (정비계획수립시) 토지등소유자 2/3 이상 & 토지면적의 1/2 이상 |
| 공공재개발 | ||||
| 재건축 | 민간재건축 | 200세대 이상 | 1만㎡ 이상 | 토지등소유자 60% & 토지면적 1/2 이상 |
| 공공재건축 | 공공 단독: 토지등소유자 2/3 및 토지면적 1/2이상 공공 공동: 조합원 과반수 이상 |
|||
| 도심공공주택복합사업 | 역세권 | 역세권 반경 350m 이내 | 5천㎡ 이상 | 토지등소유자 2/3이상, 토지면적 1/2 이상 |
| 준공업 | 준공업지역 | 5천㎡ 이상 | ||
| 저층주거지 | 노후주거지 밀집지역 | 1만㎡ 이상 | ||
| 소규모주택정비사업 | 자율주택정비사업 | 단독주택: 18호 미만 다세대/연립: 36세대 미만 혼합: 36채 미만 |
- | 100% 동의 필요 |
| 가로주택정비사업 | 단독주택: 10호 이상 다세대/연립: 20세대 이상 혼합(단독+다세대): 20채 이상 |
1만㎡ 미만 공공시행시 2만㎡ 미만 |
(조합) 토지등소유자 80% 이상, 토지면적 2/3 이상 (주민합의체) 100% 동의 |
|
| 소규모재개발 | 역세권 및 준공업지역 | 5천㎡ 미만 | (조합/주민합의체) 토지등소유자 80% 이상, 토지면적 2/3 이상 |
|
| 소규모재건축 | 200세대 미만 | 1만㎡ 미만의 주택단지 | (조합) 토지등소유자 3/4 이상, 토지면적 3/4 이상 (주민합의체) 100% 동의 |
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