정비사업 표준공사계약서 해설-공사일반조건: 총칙 제6조~제7조

제6조(공사계약금액) ① “도급인”이 “수급인”에게 지급해야 하는 공사계약금액은 관할 지방자치단체장이 최종 인가한 건축시설의 연면적에 3.3058제곱미터(㎡)당 ○○○○○○천 원정을 곱한 금액(₩○○○,○○○,○○○,○○○원)으로 하되, 「부가가치세법」 및 「조세특례제한법」상 부가가치세는 별도로 한다.

② 제1항의 공사계약금액은 산출내역서를 기준으로 한다.

【주1】 도급인은 시공자 선정에 앞서 「주택의 설계도서 작성기준」 제5조에 따른 기본설계도면에 준하는 설계도면을 준비하고, 내역입찰로 시공자를 선정하거나 총액입찰 후 선정된 시공자로 하여금 산출내역서를 제출하도록 하여야 함. 이 경우 입찰유의서에 “시공자는 선정된 날로부터 00일 내 산출내역서를 도급인에게 제출해야 함”을 명시해야 하며, 산출내역서를 첨부하여 계약을 체결하여야 함 【주2】 도급인이 시공자 선정에 앞서 기본설계도면에 준하는 설계도면을 준비하기 어려운 경우 입찰유의서에 “시공자는 입찰제안서 제출 시 ｢정비사업 표준공사계약서｣ [별첨1]의 표준품질사양서를 작성하여 함께 제출하여야 함”을 명시하고, 이를 첨부하여 계약을 체결할 수 있을 것임. 이 경우 제6조제2항은 “제1항의 공사계약금액은 품질사양서를 기준으로 한다.”라고 수정하여야 할 것임

산출내역서 기준으로 공사계약금액 산출
- 본 표준계약서는 선정된 시공사가 산출내역서를 가계약 체결 전까지 제출하는 것을 전제로 함에 따라 공사계약금액은 '산출내역서'를 기준으로 한 금액임을 명시
- 시공자 선정시 조합이 제시하는 설계도면 수준에 따라 표준품질사양서를 기준하여 공사비를 조정할 수 있음

 

③ “수급인”이 제1항의 공사계약금액으로 부담해야 하거나 시공해야 하는 범위는 다음과 같다.

1. 건축공사

2. 토목공사

3. 조경공사

4. 기계공사

5. 전기공사

6. 통신공사

7. 소방공사

8. 공통가설공사

9. 철거공사 및 잔재처리(석면 조사·해체·제거 및 전기, 통신, 가스, 상·하수도 등 공급시설의 철거)

10. 기부채납시설을 제외한 단지 내 도로, 전기, 통신, 상·하수도, 가스 등 간선시설 설치공사

11. 상가 등 복리시설의 구획별 전기, 통신, 상·하수도 등 관련 공사

(계약금액 포함 사항) 철거/간선시설 설치
- 법에서 철거공사에 포함하도록 규정하고 있는 '석면 조사·해체·제거'와 함께 국토부 유권해석에 따른 '공급시설의 철거'도 철거공사 범위에 포함
- 공사의 범위는 '아파트 및 복리·부대시설 건축'으로 한정됨에 따라 간선시설 설치공사 포함
- 공사의 범위는 '단지 내'로 한정됨에 따라 단지 외부에 있으나 정비구역에 포함된 상가 등 복리시설에 대한 기반시설 공사 포함

 

12. 예술장식품 설치

13. 폐기물처리비

14. 시공상 직접 원인이 되어 발생하는 민원처리비

15. 법정경비(산재보험료, 고용보험료, 국민건강보험료, 국민연금보험료, 퇴직공제부금비, 산업안전보건관리비, 건설하도급대금 지급보증수수료, 건설기계대여대금 지급보증수수료, 환경보전비 등)

16. 시공보증수수료, 하자보증수수료

17. 일반분양 관련 제반 업무 및 제경비(모델하우스 건립·운영·관리·해체비, 광고선전비 및 분양대행수수료)

(계약금액 포함 사항) 일반분양 업무
- '분양대행업'이 별도의 업역으로 자리잡아가고 있고, 본 계약서 제27조에서 분양업무는 조합이 주관하는 것을 원칙으로 명시함에 따라 분양 관련 비용을 공사비 항목에 포함하는 것이 부적절한 측면이 있음
- 그러나 정비사업 특성을 고려하여 계약금액에 포함

 

18. “수급인”이 입찰제안서에 제시한 공사비 포함 항목

19. “도급인”의 입찰도서에 기재된 공사 중 “수급인”의 입찰제안서에 기재된 공사

④ 다음 각 호의 비용은 공사계약금액에 포함되지 않으며 “도급인” 및 “도급인”의 조합원이 부담한다.

1. 단지 대지경계선 외부의 인입공사분담금 및 시설 관련 비용

2. 기부채납시설 공사비

3. “도급인” 또는 “도급인”의 조합원 명의로 부과되는 제세공과금(사업시행인가비, 면허세, 허가수수료, 채권매입비, 법인세, 등록세, 취득세 등)

4. 부가가치세(국민주택규모 초과분 아파트 및 상가)

5. 각종 등기비(말소등기, 보존등기, 이전등기)

6. 시공상 직접 원인이 되어 발생하는 민원 이외의 민원처리비

 

제7조(공사기간) ① 공사기간은 사업부지 내 지장물 철거 및 잔재처리 완료 후 실착공일로부터 ○○개월로 한다.

② 제1항의 실착공일은 제16조제1항의 후단에 따라 “수급인”이 철거계획을 수립하여 “도급인”과 협의하는 때에 “도급인”이 “수급인”과 협의하여 정한다.

공사기간 현실화 등
- 실착공일의 결정을 조합이 시공자와 협의하여 정하도록 함
- 조합의 귀책사유 없이 실착공이 지연되는 경우, 해당 지연기간에는 물가상승에 따른 공사비 증액을 청구할 수 없도록 규정(제24조제7항)

 

③ 공사완공일은 관할 지방자치단체장으로부터 준공인가증을 교부받은 날로 한다.