정비사업 표준공사계약서 해설-공사일반조건: 총칙 제8조~제14조

제8조(계약문서 등) ① 계약문서의 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 공사계약서

2. 공사계약일반조건

3. 공사계약특수조건

4. 입찰유의서

5. 입찰제안서, 홍보물 등 “수급인”이 “도급인” 또는 “도급인”의 조합원에게 제출한 문서

6. 설계서(공사시방서, 설계도면, 현장설명서, 물량내역서)

7. 산출내역서(산출내역서가 없는 경우에는 품질사양서를 말한다)

8. 공사공정예정표

【주】 서울시 정비사업의 경우 ｢서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준｣에 따른 “공동주택성능요구서”를 계약문서에 포함할 수 있을 것임

② 계약문서는 상호보완의 효력을 가지며, 이 조건이 정하는 바에 의하여 계약당사자 간에 행한 통지문서 등은 계약문서의 효력을 가진다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣ 등 관련 법령 및 “도급인”의 정관에 따라 총회, 대의원회, 이사회의 결의가 요구되는 경우에는 해당 결의가 있는 경우에만 계약문서의 효력을 가진다.

권리·의무 성립요건으로 법령 및 정관에 따른 의결 명시
조합의 행위 중 일정한 의결 절차가 있어야 유효한 행위가 되는 사항에 대해서는, 도급인과 수급인 사이에도 위와 같은 절차를 반드시 거쳐야 함을 확인

 

③ “도급인”과 “수급인”은 이 조건에서 정한 계약일반사항 외에 해당 계약의 적정한 이행을 위하여 필요한 경우 공사계약특수조건을 정하여 계약을 체결할 수 있다.

④ “도급인”은 “수급인”이 제출한 산출내역서 또는 품질사양서를 검토하여 오기·누락 등을 발견한 경우 “수급인”에게 수정·보완 또는 조정을 요청할 수 있다. 이 경우 “수급인”은 “도급인”의 요청에 따라 수정·보완 또는 조정하여야 한다.

⑤ “수급인”은 최초 사업시행계획인가 이후 ○○일 이내에 사업승인을 득한 설계도서와 해당 설계도서에 기초한 산출내역서를 제출하고, “도급인”에게 산출내역서의 적정성 검토와 승인을 받아야 한다.

【주】 산출내역서 없이 품질사양서를 기준으로 계약을 체결한 경우에는 계약 체결 시점부터 사업시행계획인가 시점까지의 설계변경 등 공사 변동사항을 모두 반영한 산출내역서를 사업시행계획 인가 이후 ○○일 이내에 제출토록 하고, 제7항에 따른 공사비 검증을 요청하여 증액 금액의 적정성을 판단할 수 있을 것임

산출내역서 제출 등
- 시공사가 제출한 산출내역서 또는 품질사양서 내용에 대해 조합이 수정·보완·조정을 요청할 수 있고, 시공자는 이를 반영
- 최초 사업시행계획인가 후 시공자가 산출내역서를 제출토록 하고, 해당 내역서는 계약금액 조정시 기준으로 활용하도록 규정

 

⑥ “도급인”이 승인한 산출내역서는 이 조건에서 규정하는 계약금액의 조정 및 기성부분에 대한 대가의 지급시에 적용할 기준으로서 계약문서의 효력을 가진다.

⑦ 제5항에 따라 “수급인”이 산출내역서를 제출한 후 “도급인”은 「도시 및 주거환경정비법」제72조제1항에 따른 분양공고를 하기 전까지 같은 법 제114조에서 규정하는 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청할 수 있다. 본문에도 불구하고 같은 법 제29조의2제1항에 의한 검증 요청 사유가 발생한 경우에는 “도급인”이 분양공고 전까지 공사비 검증을 요청하여야 한다.

공사비 검증
- 「도시 및 주거환경정비법」 제72조제1항에 따른 분양공고를 하기 전 검증 요청(임의 요건)
- 법정 공사비 검증 요청 사유가 발생한 경우 검증 요청(의무 요건)

 

【주1】 “도급인”은 사업시행계획인가 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)로부터 120일 이내에 분양공고를 해야 하므로(「도시 및 주거환경정비법」제72조제1항), 분양공고에 앞서 공사비 검증을 요청하기 위해서는 제5항 “수급인”의 산출내역서 제출 기한을 적정하게 설정하여야 할 것임 【주2】 「도시 및 주거환경정비법」 제118조제1항 및 제6항에 따라 공공지원으로 정비사업을 시행하고 별도의 시행 기준을 마련한 서울시 정비사업의 경우 ｢서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준｣에 따라 제7항을 “제5항에 따라 “수급인”이 산출내역서를 제출한 후 “도급인”은 「도시 및 주거환경정비법」제72조제1항에 따른 분양공고를 하기 전까지 같은 법 제114조에서 규정하는 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청하여야 한다”로 수정하여 활용할 수 있을 것임

 

⑧ 제7항에 따라 “도급인”이 공사비 검증을 요청하는 경우 “수급인”은 「정비사업 공사비 검증기준」에 따른 서류를 공사비 검증 요청 전까지 “도급인”에게 제출하여야 하며, “도급인”과 “수급인”은 공사비 검증 결과가 통지된 이후 조합총회에 공개하고 공사비를 조정한다.

시공자의 자료 제출 등
법령에는 시공자의 자료제출 협조 의무가 없기 때문에 계약서에 포함 필요

 

【주1】 서울시 정비사업 경우 ｢서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준｣에 따라 제8항의 “공사비 검증 결과가 통지된 이후 조합총회에 공개하고”를 “공사비 검증 결과를 반영하여”로 수정할 수 있을 것임 【주2】 계약문서는 종류가 많고 작성자 및 작성 시기 또한 다른 경우가 많으므로 계약문서 간 내용이 모순되거나 충돌이 일어날 수 있음. 이 경우 어떠한 서류가 우선하는지에 대하여 견해의 대립이 있을 수 있으므로, 해당 사업의 여건 및 상황을 고려하여 필요시 계약문서 효력의 우선순위를 규정할 수도 있을 것임

 

제9조(통지의 방법 및 효력) ① 구두에 의한 통지․신청․청구․요구․회신․승인 또는 지시 등(이하 “통지 등”이라 한다)은 문서로 보완되어야 효력이 있다.

② 통지 등의 장소는 계약서에 기재된 주소로 하며, 주소를 변경하는 경우에는 이를 즉시 계약당사자에게 통지하여야 한다.

③ 통지 등의 효력은 계약문서에 따로 정하는 경우를 제외하고는 계약당사자에게 도달한 날부터 발생한다. 이 경우 도달일이 공휴일인 경우에는 그다음 날부터 효력이 발생한다.

④ 계약당사자는 계약이행 중 이 조건 및 관계 법령 등에서 정한 바에 따라 서면으로 정당한 요구를 받은 경우에는 이를 성실히 검토하여 회신하여야 한다.

 

제10조(인․허가 업무의 주관) “도급인”이 시행하는 사업과 관련한 인·허가 등 제반 업무는 사업 주체인 “도급인”이 주관하되 “수급인”은 이에 적극적으로 협조하여야 한다.

 

제11조(공부정리 등) 관련 법령이나 정관 등에 따른 조합원 자격이 없는 토지등소유자의 소유권 정리, 제측량에 의한 지적 정리, 소유권 이외의 권리(저당권, 임차권, 지상권 등) 정리, 건축시설의 준공 후 보존등기 및 기타 공부정리는 “도급인”의 책임과 비용으로 처리한다.

 

제12조(계약보증금 등) ① “수급인”은 계약상의 의무이행을 보증하기 위하여 계약체결시 공사계약금액의 100분의 ○을 “도급인”에게 보증금으로 납부하여야 한다. 다만, “도급인”과 “수급인”이 합의에 의하여 계약보증금을 납부하지 아니하기로 약정한 경우에는 그러하지 아니하다.

【주1】 계약보증은 계약상대방의 ‘계약이행의무’를 담보하기 위하여 제공하는 보증으로, 낙찰자의 ‘계약체결의무’를 담보하기 위한 입찰보증(「정비사업 계약업무 처리기준」제10조의2), 시공자가 ‘공사이행의무’를 담보하기 위하여 조합에 제공하여야 하는 시공보증(「도시 및 주거환경정비법」제82조)과는 다른 보증임. 아울러, 대여금과 보증금은 그 성격을 달리하는 것으로써 “수급인”이 납부한 입찰보증금을 사업경비 등 대여금으로 전환하면서 이를 계약보증금으로 갈음하여서는 아니 될 것임 【주2】 계약보증은 “수급인”과 “도급인” 상호 간 동시이행 관계에 있으므로, 계약의 일방 당사자가 계약보증을 하는 경우 계약의 상대방도 계약보증을 하여야 하며, 양 당사자가 합의하여 계약보증을 하지 않을 수도 있을 것임

계약보증금
- 계약보증은 조합과 시공사 상호간 동시이행 관계에 있음(조합 임원 연대보증)
- 계약이행의무 / 계약체결의무 / 공사이행의무 구분 필요

 

② 제1항의 계약보증금은 다음 각 호의 기관이 발행한 보증서로 납부할 수 있다.

1. 「건설산업기본법」에 의한 건설공제조합이 발행한 보증서

2. 「주택도시기금법」에 의한 주택도시보증공사가 발행한 보증서

3. 「은행법」 재2조제1항제2호의 규정에 의한 금융기관, 「한국산업은행법」에 의한 한국산업은행, 「한국수출입은행법」에 의한 한국수출입은행, 「중소기업은행법」에 의한 중소기업은행이 발행한 지급보증서

4. 「보험업법」에 의한 보험사업자가 발행한 보증보험증권

③ “수급인”은 제23조부터 제26조의 규정에 의하여 계약금액이 증액된 경우에는 이에 상응하는 금액의 보증금을 제1항 및 제2항의 규정에 따라 추가 납부하여야 하며, 계약금액이 감액된 경우에는 “도급인”은 이에 상응하는 금액의 계약보증금을 “수급인”에게 반환하여야 한다.

 

제13조(계약보증금의 처리) ① 제41조제1항 각 호의 사유로 계약이 해제 또는 해지된 경우 제12조의 규정에 의하여 납부된 계약보증금은 “도급인”에게 귀속한다. 이 경우 귀속된 계약보증금은 기성부분에 대한 미지급액과 상계 처리할 수 있다.

② “도급인”은 제42조제1항 각 호의 사유로 계약이 해제 또는 해지되거나 계약의 이행이 완료된 때에는 제12조의 규정에 의하여 납부된 계약보증금을 지체 없이 “수급인”에게 반환하여야 한다.

 

제14조(손해보험) ① “수급인”은 특별한 사유가 없는 한 계약목적물 및 제3자 배상책임을 담보할 수 있는 손해보험에 가입하여야 한다.

② “수급인”은 제1항에 따른 보험 가입 시 “도급인”, “수급인”, 하수급인 및 해당 공사의 이해관계인을 피보험자로 하여야 하며, 보험사고 발생으로 “도급인” 이외의 자가 보험금을 수령하게 될 경우에는 “도급인”의 사전 동의를 받아야 한다.

③ 계약목적물에 대한 보험가입금액은 공사의 보험가입 대상 부분의 순계약금액(계약금액에서 부가가치세와 손해보험료를 제외한 금액을 말한다)을 기준으로 한다.

④ 제1항에 따른 보험가입은 공사착공일 이전까지 하고, 그 증서를 착공신고서 제출시 “도급인”에게 제출하여야 하며, 보험기간은 당해 공사 착공 시부터 “도급인”의 인수 시까지로 하여야 한다.

⑤ “수급인”은 손해보험 가입시 공사계약의 보증이행 규정에 따라 보증기관이 시공하게 될 경우 “수급인”의 보험계약상의 권리와 의무가 보증기관에 승계될 수 있도록 하여야 하며, 계약이 해제 또는 해지된 후 새로운 계약상대자가 선정될 경우에도 “수급인”의 보험계약상의 권리와 의무가 새로운 계약상대자에게 승계될 수 있도록 하여야 한다.

⑥ “수급인”은 산출내역서상의 보험료와 “수급인”이 손해보험회사에 실제 납입한 보험료간의 차액 발생을 이유로 보험가입을 거절하거나 해당 차액의 정산을 요구하여서는 아니 된다.

⑦ “수급인”은 보험가입 목적물의 보험사고로 보험금이 지급되는 경우에는 동 보험금을 해당공사의 복구에 우선 사용하여야 하며, 보험금 지급이 지연되거나 부족하게 지급되는 경우에도 이를 이유로 피해복구를 지연하거나 거절하여서는 아니 된다.